R wie Rücklagen

Warum ist die Erhaltungsrücklage beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung so wichtig?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur seine eigenen vier Wände.

Mit dem Kauf wird man automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und trägt gemeinsam mit den anderen Eigentümern Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum – also beispielsweise für Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Treppenhaus oder Heizungsanlage.

Damit notwendige Reparaturen und größere Sanierungsmaßnahmen finanziert werden können, bildet die Eigentümergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage.

Was ist die Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage ist vereinfacht gesagt das Sparbuch der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein Teil des monatlichen Hausgeldes fließt in diese Rücklage und wird angespart, um zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen bezahlen zu können.

Dazu gehören beispielsweise:

• die Erneuerung des Daches,
• eine Fassadensanierung,
• der Austausch der Heizungsanlage,
• die Modernisierung des Aufzugs oder
• größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Warum schauen Käufer so genau auf die Rücklage?

Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage gibt Käufern ein gutes Gefühl.

Sie zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft vorausschauend wirtschaftet und sich auf zukünftige Investitionen vorbereitet.

Ist die Rücklage dagegen sehr gering und stehen gleichzeitig größere Sanierungen an, kann das später zu einer Sonderumlage führen. Das bedeutet, dass die Eigentümer zusätzlich Geld einzahlen müssen, weil die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen.

Deshalb gehört die Höhe der Erhaltungsrücklage für viele Käufer zu den wichtigsten Informationen beim Erwerb einer Eigentumswohnung.

Gibt es eine "richtige" Höhe?

Eine pauschale Antwort gibt es leider nicht.

Wie hoch die Erhaltungsrücklage sein sollte, hängt unter anderem vom Alter des Gebäudes, seinem Zustand, der Anzahl der Wohnungen und den in den kommenden Jahren geplanten Maßnahmen ab.

Entscheidend ist daher nicht allein die Höhe des angesparten Betrags, sondern ob die Rücklage zur Immobilie und ihrem zukünftigen Instandhaltungsbedarf passt.

Hier hilft mir meine Erfahrung als zertifizierter Verwalter.

Neben meiner Tätigkeit als Immobilienmakler bin ich zertifizierter Verwalter nach § 26a Wohnungseigentumsgesetz (IHK).

Dadurch betrachte ich Wohnungseigentümergemeinschaften nicht nur aus Sicht eines Maklers, sondern auch mit dem Blick eines Verwalters.

Ich kann die Hausgeldabrechnung, den Wirtschaftsplan, die Höhe der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen fachlich einordnen und erkenne häufig schon früh, ob eine Eigentümergemeinschaft langfristig solide aufgestellt ist oder ob in den nächsten Jahren größere Investitionen zu erwarten sind.

Gerade bei Eigentumswohnungen ist dieses zusätzliche Fachwissen für Käufer und Verkäufer ein echter Mehrwert.

💡 Mein persönlicher Gedanke: Die Erhaltungsrücklage sieht man einer Wohnung nicht an. Trotzdem gehört sie für mich zu den wichtigsten Zahlen überhaupt. Eine frisch gestrichene Fassade beeindruckt beim ersten Eindruck – eine gut geführte Eigentümergemeinschaft sorgt dafür, dass sie auch in zehn oder zwanzig Jahren noch gut aussieht. Und genau deshalb schaue ich bei Eigentumswohnungen immer nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auf das gesamte Gebäude.