06.07.2026
Zweckentfremdungssatzung in Garmisch-Partenkirchen: Mehr Wohnraum – aber auch bezahlbarer?
Eine weitere Zwischenbilanz nach rund neun Monaten
Seit dem 1. Oktober 2025 gilt in Garmisch-Partenkirchen die Zweckentfremdungssatzung. Ihr erklärtes Ziel ist eindeutig: Wohnraum soll nicht dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen werden und wieder dauerhaft für Einheimische zur Verfügung stehen.
Doch knapp neun Monate nach ihrem Inkrafttreten stellt sich die Frage, ob die Satzung bereits den gewünschten Effekt erzielt – insbesondere im Hinblick auf bezahlbaren Wohnraum.
Als Immobilienmakler beobachte ich den Markt täglich. Deshalb habe ich die aktuelle Angebotslage auf ImmoScout24 zum Stichtag 26.06.2026 ausgewertet und diese den Zielen der Satzung gegenübergestellt.
Das aktuelle Mietniveau
Laut dem veröffentlichten (nicht bindenden oder verifizierten) ImmoScout-Mietspiegel liegt die durchschnittliche Angebotskaltmiete in Garmisch-Partenkirchen derzeit bei rund 13,89 €/m², im Landkreis bei etwa 13,20 €/m².
Die aktuell veröffentlichten Wohnungsangebote zeichnen allerdings ein differenzierteres Bild.
In unserer Auswertung finden sich zahlreiche Wohnungen mit Angebotsmieten zwischen 18 und über 20 €/m², vereinzelt sogar deutlich darüber. Zwar existieren weiterhin Wohnungen im Bereich zwischen 13 und 16 €/m², jedoch liegt der Median der aktuell sichtbaren Angebote näher an der Marke von rund 20 €/m². Im Extrem liegen Mieten sogar im Bereich von 28,46 € / m²!
Dies zeigt vor allem eines: Der Angebotsmarkt ist derzeit ausgesprochen hochpreisig.
Warum liegen viele Angebotsmieten plötzlich so hoch?
Hier zeigt sich möglicherweise ein interessanter marktwirtschaftlicher Zusammenhang.
Ein Teil der heute angebotenen Wohnungen war ursprünglich gar nicht für den klassischen Mietmarkt vorgesehen. Zahlreiche Objekte wurden als Ferienwohnungen geplant oder erworben. Die Finanzierung erfolgte vielfach unter der Annahme höherer Einnahmen aus der touristischen Vermietung.
Mit Inkrafttreten der Zweckentfremdungssatzung müssen einige dieser Wohnungen nun dauerhaft vermietet werden.
Für manche Eigentümer entsteht dadurch ein wirtschaftlicher Zielkonflikt: Die laufenden Finanzierungsverpflichtungen bestehen unverändert fort, während die kalkulierten Einnahmen aus der Ferienvermietung entfallen. Um ihre Finanzierung dennoch darstellen zu können, werden diese Wohnungen teilweise mit Angebotsmieten von deutlich über 20 €/m² inseriert.
Ob dieser Zusammenhang in größerem Umfang besteht, lässt sich derzeit nicht nachweisen. Als Marktbeobachtung erscheint er jedoch plausibel und deckt sich mit zahlreichen derzeit veröffentlichten Angeboten (möbliert, etc.).
Könnte dies das allgemeine Mietniveau beeinflussen?
Der Mietmarkt orientiert sich häufig an vergleichbaren Angeboten.
Wenn zunehmend hochpreisige Wohnungen auf den Markt kommen, können diese das wahrgenommene Preisniveau beeinflussen. Vermieter regulärer Wohnungen beobachten den Markt selbstverständlich ebenfalls und orientieren sich bei Neuvermietungen häufig an vergleichbaren Inseraten.
Dies bedeutet nicht automatisch, dass die Zweckentfremdungssatzung steigende Mieten verursacht.
Es zeigt jedoch einen möglichen Nebeneffekt: Werden dem Markt zwar zusätzliche Wohnungen zugeführt, diese jedoch überwiegend im hochpreisigen Segment angeboten, verbessert sich zwar das Angebot, nicht jedoch zwangsläufig die Bezahlbarkeit.
Mehr Wohnraum bedeutet nicht automatisch günstigeren Wohnraum
Genau an dieser Stelle wird deutlich, dass die Wohnraumproblematik deutlich komplexer ist als häufig dargestellt.
Die Zweckentfremdungssatzung kann dazu beitragen, dass Wohnraum wieder dauerhaft genutzt wird. Dieses Ziel erscheint grundsätzlich sinnvoll.
Sie allein kann jedoch die strukturellen Ursachen der Wohnraumknappheit kaum lösen.
Denn die eigentliche Herausforderung bleibt bestehen: Es wird zu wenig neuer Wohnraum geschaffen.
Doch selbst ein verstärkter Wohnungsbau garantiert keine sinkenden Mieten.
Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Neubauwohnungen kosten heute häufig mehr als 10.000 €/m² im Kauf. Für Kapitalanleger ist es wirtschaftlich kaum darstellbar, solche Wohnungen anschließend für lediglich 10 oder 12 €/m² zu vermieten. Finanzierungskosten, Eigenkapitalrendite, Instandhaltungsrücklagen und laufende Bewirtschaftungskosten setzen hier klare wirtschaftliche Grenzen.
Mehr Neubau erhöht langfristig zwar das Angebot und kann den Markt entspannen. Gleichzeitig entstehen neue Wohnungen jedoch überwiegend im höherpreisigen Segment.
Auch deshalb wird deutlich, dass der Wohnungsmarkt nicht durch eine einzelne Maßnahme reguliert werden kann.
Die Zweckentfremdungssatzung ist ein Baustein – aber keine abschließende Gesamtlösung
Nach meinem Eindruck ist es nach wie vor verfrüht, die Satzung bereits heute als Erfolg oder Misserfolg zu bewerten.
Erste Wohnungen sind zweifellos wieder auf dem regulären Mietmarkt erschienen.
Ob dadurch jedoch tatsächlich mehr bezahlbarer Wohnraum entstanden ist, lässt sich bislang nicht eindeutig belegen.
Die aktuelle Angebotslage spricht vielmehr dafür, dass viele der zusätzlich verfügbaren Wohnungen in einem Mietpreisbereich liegen, der für zahlreiche Haushalte weiterhin nur schwer finanzierbar ist.
Fazit
Die Zweckentfremdungssatzung verfolgt ein nachvollziehbares und ausgesprochen wichtiges Ziel und kann einen Beitrag dazu leisten, dem regulären Mietmarkt zusätzliche Wohnungen zuzuführen.
Die aktuelle Marktentwicklung zeigt jedoch, dass zusätzlicher Wohnraum allein noch keine Entlastung des Mietmarktes garantiert.
Bezahlbarer Wohnraum entsteht nur dann dauerhaft, wenn mehrere Maßnahmen ineinandergreifen. Neben einer konsequenten Nutzung vorhandener Wohnungen braucht es insbesondere Bauland, schnelle Genehmigungsverfahren, wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sowie langfristige Investitionssicherheit.
Der Wohnungsmarkt in Garmisch-Partenkirchen bleibt damit auch im Jahr 2026 eine der größten Herausforderungen der Region. Wohnraum ist weiterhin knapp – und bezahlbarer Wohnraum erst recht.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine Marktanalyse auf Basis öffentlich verfügbarer Angebotsdaten sowie eigener Marktbeobachtungen zum Stichtag 26.06.2026 dar. Angebotsmieten entsprechen nicht den tatsächlich vereinbarten Vertragsmieten. Kausale Zusammenhänge zwischen der Zweckentfremdungssatzung und der Mietpreisentwicklung können zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend wissenschaftlich belegt werden.
06.07.2026
