02.06.2026
Zweckentfremdungssatzung in Garmisch-Partenkirchen: Was der Beschluss für Eigentümer, Mieter und Investoren bedeutet
Mit dem Beschluss des Marktgemeinderats vom 24.09.2025 ist es nun offiziell: Garmisch-Partenkirchen führt eine Zweckentfremdungssatzung ein. Damit reiht sich der Kreisort unter der Zugspitze und Alpspitze in eine wachsende Zahl bayerischer Kommunen ein, die mit diesem Instrument auf den angespannten Wohnungsmarkt reagieren. Konkret bedeutet das: Wohnraum darf künftig nur noch mit ausdrücklicher Genehmigung als Ferienwohnung, Büro oder zu anderen gewerblichen Zwecken genutzt werden. Auch ein längerfristiger Leerstand fällt unter die neue Regelung. Wer dagegen verstößt, riskiert empfindliche Bußgelder – in Bayern können diese bis zu 500.000 Euro betragen.
Warum die Satzung in Garmisch-Partenkirchen eingeführt wurde
Der lokale Mietmarkt gilt seit Jahren als extrem angespannt und ist längst zu einem Verdrängungswettbewerb geworden. Neubauten entstehen in nicht ausreichender Zahl, während die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch ist. Aktuell werden in Garmisch-Partenkirchen regelmäßig weniger als zehn Mietwohnungen auf den gängigen Portalen (Immoscout, Immowelt, etc.) gleichzeitig angeboten – bei bis zu 150 Interessenten pro Objekt. Für viele Menschen, die hier wohnen und arbeiten möchten, ist die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung nahezu aussichtslos geworden.
Im Gegenzug ist in den letzten Jahren eine immense Anzahl an zusätzlichen Betten in Ferienwohnungen hinzugekommen. Hier herrscht ebenfalls ein Verdrängungswettbewerb, jedoch werden Ferienwohnungen mit unwirtschaftlicher Auslastung und Investitionsstau, oft aus steuerlichen Gründen, oder der bloßen Angst vor der Festvermietung nicht, oder nur langsam, in den Wohnungsmarkt zurückgeführt.
Gerade viele ältere Menschen scheuen auf Grund vermeintlich ungerechter Mieterschutzgesetze eine feste Vermietung, was auch ein Teil der Wahrheit und ein Teil des Problems ist.
Vor diesem Hintergrund will die neue Satzung verhindern, dass weitere Wohnungen aus dem Markt verschwinden, weil sie in lukrative Ferienwohnungen oder gewerblich genutzte Einheiten umgewandelt werden. Damit soll der vorhandene Wohnraum zumindest gesichert und für Mieter zugänglich gehalten werden. Ob dies auf Dauer funktioniert, wird sich zeigen.
Erfahrungen aus anderen bayerischen Kommunen
Garmisch-Partenkirchen ist nicht die erste Gemeinde, die auf das Instrument der Zweckentfremdung setzt. Auch in Murnau, also mitten im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, ist die Satzung schon länger etabliert. Die Gemeinde hat sie 2024 sogar erneut fortgeschrieben. Die Verantwortlichen betonen, dass die Lage nach wie vor angespannt ist, die Satzung jedoch als Schutzschild notwendig bleibt. Zwar hat sich die Wohnsituation nicht vollständig entspannt, doch ohne diese Regelung wäre der Druck auf den Markt noch größer – so jedenfalls die Aussagen.
Was die Satzung für Eigentümer und Investoren bedeutet
Für Eigentümer, die ihre Wohnungen bereits rechtmäßig als Ferienimmobilien nutzen, gilt grundsätzlich ein Bestandsschutz. Neue Umnutzungen hingegen werden künftig einer strengen Genehmigungspflicht unterliegen und aller Voraussicht eher nicht genehmigt. Wer plant, eine Wohnung für Kurzzeitvermietung einzusetzen, sollte sich darauf einstellen, dass Anträge sorgfältig geprüft und oft auch abgelehnt werden.
Für Investoren verschiebt sich damit die Kalkulationsgrundlage. In den vergangenen Jahren war es gängige Praxis, Immobilienkäufe teilweise über Einnahmen aus Ferienvermietung zu refinanzieren. Diese Möglichkeit wird nun deutlich unsicherer. Künftige Businesspläne sollten konservativer gerechnet und Szenarien ohne Kurzzeitvermietung in die Finanzplanung integriert werden.
Gleichzeitig gewinnt die klassische Vermietung an Attraktivität unterliegt jedoch hinsichtlich der m²-Preise einem deutlicheren Druck hinsichtlich einer Rentabilitätsrechnung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist so hoch, dass auch ohne Ferienvermietung stabile Erträge möglich sind. Wer langfristig denkt, kann mit regulären Mietverträgen solide Renditen erzielen – und läuft weniger Gefahr, in Konflikt mit der neuen Satzung zu geraten.
Was bedeutet die Satzung für den Mietmarkt?
Mieter in Garmisch-Partenkirchen dürfen zumindest kleine Hoffnungen hegen. Zwar schafft die Satzung keine neuen Wohnungen, aber sie verhindert, dass bestehende Objekte in großem Stil dem Markt entzogen werden. Die Erfahrungen aus München zeigen, dass viele Einheiten jährlich wieder regulär vermietet werden können. In einer Region, in der jedes Angebot auf enorme Nachfrage trifft, ist das ein relevanter Beitrag.
Trotzdem bleibt klar: Eine Zweckentfremdungssatzung allein löst das Problem nicht. Ohne Neubau und ergänzende Maßnahmen wird der Druck auf den Markt bestehen bleiben. Doch die neue Satzung ist ein Schritt, um den Mietern etwas Luft zu verschaffen und Eigentümer stärker in die Verantwortung zu nehmen.
Punkte die nur schwer regulatorisch in Griff bekommen zu sein werden, sind beispielsweise die Rückführung von bestehenden und genehmigten Ferienwohnungen aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen. Dies ist oft aus steuerlichen Gründen mit teils hohen Kosten verbunden, was sich viele (gerade ältere) Eigentümer nicht leisten können. Auch die Tatsache dass viele Menschen nicht in Wohnungen leben, die zu ihrem eigentlichen Bedarf oder der Lebenssituation passen, stellt ein Problem dar.
„Risiken und Nebenwirkungen“ der Zweckentfremdungssatzung
Die politische Intention ist eindeutig: mehr Wohnungen sollen dem Mietmarkt zur Verfügung stehen. Für Eigentümer und Investoren bringt die neue Regelung jedoch Schattenseiten mit sich, die sich auf Investitionsbereitschaft und Preisentwicklung auswirken können.
Ein wesentlicher Punkt ist die geringere Attraktivität für Kapitalanleger. Viele Käufer kalkulieren mit Einnahmen aus Ferienvermietung oder flexiblen Nutzungsmodellen, um ihre Investition zu refinanzieren. Wenn diese Möglichkeit entfällt, wird konservativer gerechnet – was manche Projekte unwirtschaftlich erscheinen lässt. Dadurch könnte weniger privates Kapital in den Markt fließen oder in andere Regionen ohne Satzung abwandern. Kurzum: es könnte noch weniger gebaut werden.
Auch die Preisgestaltung dürfte sich verändern. Immobilien, die sich bislang vor allem für die Ferienvermietung eigneten, verlieren an Reiz und könnten in ihrer Wertentwicklung stagnieren oder leicht nachgeben. Gleichzeitig bleiben klassische Mietwohnungen hoch attraktiv, da die Nachfrage in Garmisch-Partenkirchen extrem hoch ist und auch durch den während Corona gestarteten Homeoffice Trend und den hiermit verbundenen, deutschlandweiten Zuzug, nicht nachlassen wird. Hier ist eher mit einer stabilen oder sogar weiter steigenden Nachfrage zu rechnen.
Die Hoffnung vieler Mieter, dass die Satzung automatisch zu sinkenden Mietpreisen führt, dürfte sich kaum erfüllen. Erfahrungen z.B. aus München zeigen: Rückgeführte Wohnungen wirken entlastend, doch die Nachfrage ist so groß, dass allenfalls der Anstieg der Mieten gebremst wird. Eine echte Preissenkung ist in einem angespannten Markt nicht zu erwarten.
Schließlich bleibt eine gewisse Planungs- und Rechtsunsicherheit bestehen. Eigentümer müssen prüfen, ob ein Bestandsschutz greift, Genehmigungsverfahren können sich hinziehen, und Verstöße sind mit hohen Bußgeldern belegt. Diese Unsicherheit kann die Investitionsbereitschaft zusätzlich hemmen.
FAQ zur Zweckentfremdungssatzung in Garmisch-Partenkirchen
Was gilt als Zweckentfremdung?
Als Zweckentfremdung gilt insbesondere die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung, zu gewerblichen Zwecken oder ein längerfristiger Leerstand.
Gibt es Ausnahmen oder Bestandsschutz?
Ja. Rechtmäßig genehmigte Nutzungen können nicht einfach aufgehoben werden. Für neue Umnutzungen ist aber eine Genehmigung erforderlich.
Welche Strafen drohen bei Verstößen?
In Bayern sieht das Zweckentfremdungsgesetz Bußgelder bis zu 500.000 Euro vor.
Wann tritt die Satzung in Kraft?
Die Regelung tritt nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. Dort werden auch mögliche Übergangsfristen bekannt gemacht.
Was bedeutet das für Käufer?
Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich nicht auf Exposétexte wie „Ferienwohnungsvermietung erlaubt“ ohne rechtliche Grundlage verlassen!
02.06.2026
