13.07.2026
Zweckentfremdungssatzung in Garmisch-Partenkirchen
Was sich in den letzten drei Monaten auf dem Mietmarkt verändert hat – eine sachliche Einordnung
Mit der Einführung der Zweckentfremdungssatzung verfolgt die Marktgemeinde Garmisch-Partenkirchen das Ziel, zuvor anderweitig genutzte Wohnungen wieder dem regulären Mietmarkt zuzuführen und die angespannte Situation für Wohnungssuchende zu entschärfen. Nach nunmehr drei Monaten zeigt sich: Erste Veränderungen sind erkennbar, die Entwicklung ist jedoch ambivalent. Positiven Effekten stehen neue Herausforderungen gegenüber, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen.
- Leichter Angebotszuwachs – ein erstes sichtbares Ergebnis
Auf den großen Immobilienportalen ist in den vergangenen Monaten ein moderater Anstieg der angebotenen Mietwohnungen zu beobachten. Dieser Zuwachs ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass Wohnungen nun in die Festvermietung gehen, die zuvor – teils genehmigt, teils ohne Genehmigung – als Ferienwohnungen genutzt wurden. Grundsätzlich ist dies im Sinne der Satzung zu bewerten: Wohnraum wird wieder dem dauerhaften Wohnen zugeführt. Für Wohnungssuchende bedeutet dies zumindest rechnerisch eine größere Auswahl, insbesondere im Segment kleiner und mittlerer Wohnungen. - Gleichzeitig stark steigende Angebotspreise
Parallel zum leicht gestiegenen Angebot ist jedoch eine deutliche Veränderung im Preisniveau festzustellen. Mietangebote von über 20,00 € pro Quadratmeter sind inzwischen keine Ausnahme mehr. Diese Werte liegen in vielen Fällen deutlich über dem Mietspiegel sowie über den Durchschnittsmieten, die vor Einführung der Zweckentfremdungssatzung üblich waren.
Für Mietinteressenten ist diese Entwicklung schwer nachvollziehbar. Häufig entsteht der Eindruck, dass der zusätzliche Wohnraum zwar formal vorhanden ist, faktisch aber nur eingeschränkt leistbar bleibt. Dies führt nicht selten zu Unmut und Unverständnis auf Seiten der Wohnungssuchenden. - Herkunft der neuen Angebote: ehemalige Ferienwohnungen?
Ein wesentlicher Teil der neu angebotenen Mietwohnungen könnte aus dem Segment der ehemaligen Ferienwohnungen stammen. Dabei handelt es sich wohl häufig um Objekte, die ursprünglich für die touristische Vermietung konzipiert oder genutzt wurden, jedoch nicht über die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung verfügten und nun in die dauerhafte Vermietung wechseln müssen.
Diese Wohnungen werden teilweise möbliert angeboten und unterscheiden sich in ihrer Kalkulation deutlich von klassischem Wohnraum. Während die Ferienvermietung auf kurzfristige, höhere Einnahmen ausgelegt war, zwingt die neue Situation viele Eigentümer dazu, ihre Finanzierung auf die langfristige Miete umzustellen. - Wirtschaftliche Zwänge auf Seiten der Vermieter
Die hohen Mietforderungen lassen sich nicht allein mit reinen Gewinnabsichten erklären. In vielen Fällen stehen dahinter konkrete finanzielle Verpflichtungen. Häufig wurden die Wohnungen mit Krediten erworben, zudem wurden teilweise erhebliche Mittel in Sanierung und Modernisierung investiert. Diese Maßnahmen waren ursprünglich auf Einnahmen aus der Ferienvermietung ausgelegt.
Wenn diese Einnahmen nun wegfallen, bleibt für Eigentümer oft nur die Möglichkeit, eine Miete zu verlangen, die zumindest die laufenden Kosten deckt. Es handelt sich dabei überwiegend nicht um institutionelle Investoren, sondern um private Eigentümer. Viele von ihnen verfolgen langfristige Pläne, etwa im Alter selbst in Garmisch-Partenkirchen zu wohnen und die Wohnung bis dahin zu vermieten.
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Einige Eigentümer wollten durch eine zeitlich befristete Ferienvermietung vermeiden, sich frühzeitig an ein Mietverhältnis zu binden. Hintergrund ist die Sorge vor langwierigen und kostenintensiven Eigenbedarfskündigungen, wenn die Wohnung später selbst genutzt werden soll. Die Zweckentfremdungssatzung verändert diese Planung grundlegend. - Reaktionen der Mietinteressenten
Für viele Wohnungssuchende wirken die aktuellen Angebotspreise befremdlich. Der Wunsch nach Entlastung des Marktes durch mehr Wohnraum ist nachvollziehbar, die Realität zeigt jedoch, dass zusätzlicher Wohnraum nicht automatisch zu niedrigeren Mieten führt.
Die Verärgerung über hohe Preise ist verständlich, insbesondere wenn diese deutlich über bekannten Vergleichswerten liegen. Gleichzeitig zeigt sich hier ein strukturelles Problem: Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Eigentümer und die Erwartungen der Mieter stehen häufig in einem Spannungsverhältnis, das durch eine ordnungsrechtliche Maßnahme allein nicht aufgelöst werden kann. - Verbleibender Graubereich und offene Fragen
Der aktuell sichtbare Angebotszuwachs bildet voraussichtlich nicht die Gesamtheit der zuvor ohne Genehmigung genutzten Ferienwohnungen ab. Daraus ergibt sich die Frage, was mit jenen Wohnungen geschieht, die bislang noch nicht dem Mietmarkt zugeführt wurden.
Die Zweckentfremdungssatzung untersagt ausdrücklich den Leerstand von Wohnraum. Theoretisch müsste daher mit weiteren Angeboten zu rechnen sein. Ob und in welchem Umfang dies tatsächlich geschieht, bleibt abzuwarten. Die Entwicklung des Marktes in den kommenden Monaten wird zeigen, ob sich der Trend fortsetzt oder ob ein Teil des Bestandes dem regulären Markt dauerhaft entzogen bleibt. - Strukturelles Kernproblem: fehlender Neubau
Unabhängig von den aktuellen Verschiebungen bleibt das grundlegende Problem bestehen: Es gibt zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Solange in diesem Segment nicht deutlich mehr gebaut wird, kann auch die Umverteilung bestehender Wohnungen nur begrenzt Wirkung entfalten.
Vor allem preisgebundener Wohnungsbau wäre notwendig, um nachhaltig Entlastung zu schaffen. Bei den sehr hohen Grundstückspreisen in Garmisch-Partenkirchen ist dies für private Investoren wirtschaftlich kaum darstellbar. Realistisch betrachtet liegt diese Aufgabe daher primär bei der öffentlichen Hand.
Die jüngsten kommunalen Aktivitäten in diese Richtung lassen zumindest hoffen, dass dieses Thema stärker in den Fokus rückt. Ob und wann daraus spürbare Entlastung entsteht, ist jedoch eine mittel- bis langfristige Frage.
Fazit
Drei Monate nach Einführung der Zweckentfremdungssatzung zeigt sich ein differenziertes Bild. Das Mietangebot ist leicht gestiegen, zugleich hat sich das Preisniveau in Teilen deutlich nach oben verschoben. Für Wohnungssuchende bedeutet dies mehr Auswahl, jedoch nicht zwingend mehr Bezahlbarkeit. Für viele Vermieter bedeutet es eine wirtschaftliche Neuorientierung unter veränderten Rahmenbedingungen.
Die Situation ist komplex und lässt sich nicht auf einfache Ursache-Wirkungs-Zusammenhänge reduzieren. Die Zweckentfremdungssatzung ist ein Instrument, um Wohnraum zurückzuführen, sie kann jedoch strukturelle Defizite wie den Mangel an Neubau nicht ausgleichen.
Wie sich der Markt weiter entwickelt, wird davon abhängen, ob weitere Wohnungen dem Mietmarkt zugeführt werden und ob es gelingt, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Bis dahin bleibt die Lage angespannt – und verlangt auf beiden Seiten, bei Mietern wie bei Vermietern, ein hohes Maß an Verständnis für die jeweils andere Perspektive.
13.07.2026
