13.07.2026
Bodenrichtwerte 2026 in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung: Was Eigentümer jetzt wirklich wissen sollten
Von Wolfgang Buchwieser, Immobilienmakler IHK und Geschäftsführer der Buchwieser Immobilien GmbH
Die aktuellen Bodenrichtwerte für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen sorgen für Diskussionen: Während die Werte landkreisweit durchschnittlich laut dem Garmisch-Partenkirchener Tagblatt um rund acht Prozent gesunken sind, werden für einzelne Bereiche rund um den Staffelsee sogar Rückgänge von bis zu 20 Prozent genannt.
Was bedeutet das aber für Grundstücke und Immobilien in Garmisch-Partenkirchen, Grainau, Farchant, Oberau, Mittenwald, Krün oder Wallgau?
Sind Häuser plötzlich weniger wert? Müssen Grundstückseigentümer ihre Preisvorstellungen korrigieren? Und können Käufer jetzt automatisch deutliche Preisnachlässe erwarten?
Die Antwort ist differenzierter, als es Schlagzeilen vermuten lassen.
Gerade in einer Region wie dem Werdenfelser Land entscheidet nicht eine einzelne Prozentzahl über den tatsächlichen Immobilienwert. Entscheidend sind vielmehr die konkrete Lage, das Baurecht, die Grundstückseigenschaften, vorhandene Gebäude und die aktuelle Nachfrage.
Als Immobilienmakler aus Garmisch-Partenkirchen möchte ich die neuen Bodenrichtwerte deshalb aus regionaler Perspektive einordnen und erklären, welche Bedeutung sie tatsächlich für Eigentümer und Kaufinteressenten haben.
Bodenrichtwerte 2026: Was wurde für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen festgestellt?
Der zuständige Gutachterausschuss hat die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelt.
Nach aktueller Berichterstattung sind die durchschnittlichen Werte für Wohnbauland, Gewerbeflächen und landwirtschaftliche Grundstücke gegenüber der vorherigen Ermittlung um rund acht Prozent gesunken. Für einzelne Bodenrichtwertzonen rund um den Staffelsee werden Rückgänge von bis zu 20 Prozent beschrieben. Bericht des Münchner Merkur zur Entwicklung der Bodenrichtwerte
Entscheidend ist allerdings:
Die genannten 20 Prozent beziehen sich auf einzelne Zonen rund um den Staffelsee. Daraus lässt sich keine pauschale Aussage für Garmisch-Partenkirchen, Grainau, Farchant, Oberau oder Mittenwald ableiten.
Auch der durchschnittliche Rückgang von acht Prozent bedeutet nicht, dass jedes Grundstück im Landkreis automatisch im gleichen Umfang an Wert verloren hat. Ein Durchschnitt beschreibt eine übergeordnete Entwicklung. Der tatsächliche Immobilienwert entsteht dagegen immer am konkreten Standort.
Was sagt der Bodenrichtwert überhaupt aus?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden innerhalb eines bestimmten Gebiets.
Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit bestimmten typischen Eigenschaften.
Die zugrunde liegende Bodenrichtwertzone umfasst Grundstücke, die hinsichtlich Lage und Nutzung grundsätzlich miteinander vergleichbar sein sollen.
Dabei gilt:
Der Bodenrichtwert ist kein verbindlicher Verkaufspreis und keine vollständige Immobilienbewertung.
Er beschreibt lediglich den Wert des Bodens, nicht automatisch den Gesamtwert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
Auch bei bebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert grundsätzlich so ermittelt, als wäre der Grund und Boden unbebaut. § 196 Baugesetzbuch: Bodenrichtwerte
Das ist gerade in Garmisch-Partenkirchen bedeutsam.
Ein gepflegtes Einfamilienhaus in ruhiger Lage, eine modernisierte Wohnung mit Bergblick oder ein sanierungsbedürftiges Gebäude auf demselben Grundstück können zu völlig unterschiedlichen Marktwerten führen, obwohl der Bodenrichtwert identisch ist.
Warum sind die Bodenrichtwerte gesunken?
Die Entwicklung hängt insbesondere mit drei Faktoren zusammen:
- höheren Finanzierungskosten,
- gestiegenen Bau- und Sanierungskosten,
- einer insgesamt vorsichtigeren Nachfrage.
Während der Niedrigzinsphase konnten viele Käufer höhere Grundstücks- und Immobilienpreise finanzieren. Gleichzeitig war die Nachfrage nach Immobilien in attraktiven Regionen besonders groß.
Das galt auch für Garmisch-Partenkirchen und das umliegende Werdenfelser Land.
Mit der Zinswende haben sich die finanziellen Möglichkeiten zahlreicher Kaufinteressenten verändert. Wer heute ein Grundstück erwerben möchte, muss zusätzlich zum Kaufpreis häufig erhebliche weitere Kosten berücksichtigen.
Dazu zählen beispielsweise:
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch;
- Architektur- und Planungskosten;
- Erschließungs- und Hausanschlusskosten;
- Baukosten;
- energetische Anforderungen;
- Finanzierungskosten;
- mögliche Kosten für Abriss oder Sanierung.
Wenn die Gesamtkosten eines Projekts steigen, reduziert sich häufig der Betrag, den Kaufinteressenten für das Grundstück selbst bezahlen können.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Garmisch-Partenkirchen oder Grainau als Immobilienstandorte unattraktiv geworden wären.
Es bedeutet vor allem, dass Käufer heute genauer kalkulieren.
Eine ausführliche Einordnung dazu finden Sie auch in meinem Beitrag zum Immobilienmarkt Garmisch-Partenkirchen seit 2020.
Bodenrichtwerte sind keine tagesaktuellen Immobilienpreise
Ein häufig übersehener Punkt: Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 wurden auf Grundlage tatsächlicher Kaufverträge aus den Jahren 2024 und 2025 ermittelt.
Sie zeigen damit die ausgewertete Entwicklung eines zurückliegenden Zeitraums.
Wer heute eine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, Farchant oder Mittenwald verkaufen möchte, muss zusätzlich berücksichtigen, wie sich die Nachfrage seitdem entwickelt hat.
Der Bodenrichtwert kann deshalb eine wichtige Orientierung bieten, ersetzt aber nicht die aktuelle Marktbeobachtung.
Insbesondere bei Immobilien mit besonderen Eigenschaften spielen Faktoren eine Rolle, die sich in einer allgemeinen Richtwertzone nur eingeschränkt abbilden lassen.
Dazu gehören beispielsweise außergewöhnlicher Bergblick, eine besonders ruhige Wohnlage, eine vorhandene Baugenehmigung oder eine hochwertige energetische Sanierung. Gutachterausschuss Garmisch-Partenkirchen: Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 2026
Garmisch-Partenkirchen: Warum die Mikrolage entscheidend ist
Wer den Immobilienmarkt in Garmisch-Partenkirchen kennt, weiß, dass Unterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen erheblich sein können.
Bereits innerhalb der Ortsteile Garmisch und Partenkirchen bestehen deutliche Unterschiede hinsichtlich:
- Besonnung;
- Aussicht;
- Entfernung zum Ortszentrum;
- Verkehrsbelastung;
- Nachbarschaft;
- Grundstückszuschnitt;
- Bebauungsmöglichkeiten;
- touristischer Prägung;
- Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichem Verkehr.
Ein Grundstück mit freiem Blick auf Alpspitze und Zugspitze kann innerhalb derselben allgemeinen Umgebung anders bewertet werden als ein Grundstück mit eingeschränkter Aussicht, Verkehrslärm oder ungünstigem Zuschnitt.
Hinzu kommt die besondere Tallage.
Während manche Bereiche von langen Sonnenstunden profitieren, können andere Grundstücke aufgrund der Topografie deutlich weniger besonnt sein. Für Kaufinteressenten ist das häufig ein wesentliches Entscheidungskriterium.
Auch die Frage, ob ein Grundstück ruhig liegt oder unmittelbar an einer stärker frequentierten Straße, wirkt sich auf die Nachfrage aus.
Diese Unterschiede lassen sich nicht durch einen pauschalen landkreisweiten Durchschnittswert erklären.
Grainau: Besondere Lagequalität trifft auf begrenztes Angebot
Grainau gehört zu den Standorten, bei denen die individuellen Lageeigenschaften häufig besonders stark ins Gewicht fallen.
Die Nähe zur Zugspitze, das markante Bergpanorama und die hohe Lebensqualität machen viele Wohnlagen attraktiv.
Gleichzeitig unterscheiden sich Grundstücke auch innerhalb Grainaus deutlich:
- hinsichtlich der Aussicht,
- der Besonnung,
- der Erschließung,
- der Nähe zu touristischen Einrichtungen,
- möglicher Verkehrsbelastungen,
- der konkreten Bebaubarkeit.
Ein durchschnittlicher Bodenrichtwert kann diese Besonderheiten nur begrenzt wiedergeben.
Bei einem Grundstück oder Haus in Grainau sollte deshalb stets geprüft werden, ob die konkrete Immobilie tatsächlich den Eigenschaften des angenommenen Richtwertgrundstücks entspricht.
Gerade bei größeren Grundstücken, älteren Bestandsgebäuden oder möglichen zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten können sich erhebliche Abweichungen ergeben.
Farchant und Oberau: Lage, Verkehr und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten
Auch in Farchant und Oberau lassen sich Immobilienwerte nicht allein anhand eines allgemeinen Prozentwerts beurteilen.
Für Käufer spielen hier unter anderem die Anbindung an Garmisch-Partenkirchen, die Lage innerhalb des Orts, die Grundstücksgröße und die konkrete Wohnqualität eine Rolle.
Ein ruhig gelegenes Haus mit guter Besonnung und attraktivem Grundstück spricht eine andere Zielgruppe an als eine Immobilie an einer stärker belasteten Verkehrsachse oder mit erheblichem Sanierungsbedarf.
Hinzu kommt:
Ein Grundstück, das auf dem Papier groß erscheint, ist nicht automatisch entsprechend wertvoll, wenn sich die zusätzliche Fläche baurechtlich nicht sinnvoll nutzen lässt.
Umgekehrt kann ein kleineres Grundstück mit guter Erschließung und klaren Bebauungsmöglichkeiten für Käufer sehr interessant sein.
Mittenwald, Krün und Wallgau: Eigene Teilmärkte mit besonderen Standortfaktoren
Mittenwald, Krün und Wallgau verfügen ebenfalls über eigene Marktstrukturen.
Die landschaftliche Lage, das begrenzte Angebot und die jeweilige Gemeindeentwicklung beeinflussen die Nachfrage ebenso wie die konkrete Nutzung einer Immobilie.
Für die Bewertung können insbesondere relevant sein:
- Aussicht und Ortslage;
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks;
- Zustand bestehender Gebäude;
- mögliche Nutzungsbeschränkungen;
- langfristige Vermietbarkeit;
- touristische Nutzungsmöglichkeiten;
- lokale baurechtliche Vorgaben.
Auch hier gilt: Eine Meldung über sinkende Bodenrichtwerte am Staffelsee lässt sich nicht ohne Weiteres auf das obere Isartal übertragen.
Ein Grundstück in Mittenwald muss nach den Gegebenheiten in Mittenwald bewertet werden. Dasselbe gilt für Krün und Wallgau.
Was die tatsächlichen Transaktionszahlen über den regionalen Markt verraten
Der veröffentlichte Grundstücksmarktbericht ermöglicht einen interessanten Blick hinter die Kulissen.
Für das Berichtsjahr 2024 wurden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen insgesamt 863 Verträge mit einem Gesamtvolumen von rund 481,43 Millionen Euro erfasst.
Darunter befanden sich 795 Kaufverträge.
Im Bereich des baureifen Wohnbaulands wurden 95 Verkäufe mit einem Umsatz von rund 62,12 Millionen Euro ausgewiesen. Grundstücksmarktbericht 2025: Übersicht für das Berichtsjahr 2024
Für die Bewertung ist das aus zwei Gründen interessant.
Erstens zeigen die Zahlen, dass der Immobilienmarkt im Landkreis weiterhin aktiv ist.
Zweitens verteilen sich die Verkäufe von baureifem Wohnbauland auf den gesamten Landkreis.
Das bedeutet: In einzelnen Gemeinden und innerhalb einzelner Bodenrichtwertzonen kann die Zahl tatsächlich vergleichbarer Grundstücksverkäufe begrenzt sein.
Je individueller eine Immobilie ist, desto wichtiger werden deshalb die persönliche Ortskenntnis und die sorgfältige Prüfung der tatsächlichen Eigenschaften.
Ein Bodenrichtwert ist nicht automatisch der tatsächliche Grundstückswert
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung:
Ein Grundstück mit 650 Quadratmetern wird mit einem angenommenen Bodenrichtwert von 1.000 Euro pro Quadratmeter betrachtet.
Daraus ergibt sich rechnerisch:
650 m² × 1.000 Euro = 650.000 Euro.
Sinkt der Bodenrichtwert auf 800 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich:
650 m² × 800 Euro = 520.000 Euro.
Der Unterschied beträgt 130.000 Euro.
Allerdings ist diese Rechnung nur der Ausgangspunkt.
Denn sie beantwortet nicht:
- Welche Bebauung ist tatsächlich möglich?
- Gibt es einen Bebauungsplan?
- Sind sämtliche Erschließungskosten bezahlt?
- Bestehen Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte?
- Gibt es Altlasten oder besondere Bodenverhältnisse?
- Ist ein vorhandenes Gebäude wirtschaftlich nutzbar?
- Welche Nachfrage besteht für genau diese Lage?
Die genannten Quadratmeterpreise dienen lediglich der Veranschaulichung. Sie stellen keine konkreten Bodenrichtwerte für Garmisch-Partenkirchen, Grainau oder eine andere Gemeinde dar.
Der entscheidende Fachbegriff: wertrelevante Geschossflächenzahl
Ein besonders wichtiger Punkt bei der Grundstücksbewertung ist die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ.
Sie hilft dabei einzuschätzen, wie stark ein Grundstück tatsächlich baulich genutzt werden kann.
Das ist entscheidend, weil zwei Grundstücke mit identischer Fläche sehr unterschiedliche Marktwerte haben können, wenn auf dem einen deutlich mehr wirtschaftlich nutzbare Geschossfläche realisierbar ist.
Der Gutachterausschuss für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen verwendet hierfür eigene Umrechnungskoeffizienten.
Ein amtliches Beispiel:
- Angenommener Bodenrichtwert: 1.200 Euro pro Quadratmeter.
- WGFZ des Richtwertgrundstücks: 0,55.
- WGFZ des konkret betrachteten Grundstücks: 0,35.
- Umrechnungskoeffizient bei 0,55: 0,86.
- Umrechnungskoeffizient bei 0,35: 0,79.
Die Berechnung lautet:
1.200 Euro × 0,79 ÷ 0,86 = rund 1.102 Euro pro Quadratmeter.
Bei einem Grundstück mit 700 Quadratmetern ergibt sich daraus ein Unterschied von rund 68.400 Euro gegenüber einer ungeprüften Berechnung mit 1.200 Euro pro Quadratmeter.
Das Beispiel macht deutlich:
Wer ein Grundstück allein anhand der Grundstücksfläche und des veröffentlichten Bodenrichtwerts bewertet, kann zu erheblichen Fehleinschätzungen gelangen. Erläuterungen des Gutachterausschusses zur WGFZ und zu Bodenrichtwerten
Auch hier handelt es sich um ein allgemeines amtliches Rechenbeispiel und nicht um einen konkreten Bodenrichtwert für eine bestimmte Lage.
Vier regionale Besonderheiten, die bei der Bewertung häufig übersehen werden
Einheimischengrundstücke sind keine regulären Vergleichsgrundstücke
Kaufpreise für Einheimischenbauland werden bei der Ermittlung der allgemeinen Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt.
Der Grund liegt in den besonderen Vergabebedingungen, die sich nicht ohne Weiteres mit dem freien Grundstücksmarkt vergleichen lassen.
Ein vergünstigter Verkauf innerhalb eines Einheimischenmodells sagt deshalb nicht automatisch etwas über den Marktwert eines frei verkäuflichen Nachbargrundstücks aus.
Erschlossen bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Kosten bezahlt sind
Die Bodenrichtwerte für baureifes Land werden grundsätzlich erschließungsbeitragsfrei ermittelt.
Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Kosten für das konkrete Grundstück erledigt sind.
Insbesondere Hausanschlüsse auf dem Grundstück können zusätzlich anfallen. Auch bei einer intensiveren Bebauung können weitere Kosten entstehen.
Für Käufer und Verkäufer lohnt sich deshalb die konkrete Prüfung bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise den Versorgungsträgern.
Die Grundstücksgröße allein rechtfertigt keinen pauschalen Abschlag
Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine eigenen gesicherten Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen.
Ein pauschaler Abschlag allein wegen einer größeren Fläche ist deshalb nicht automatisch begründet.
Relevant ist vielmehr, ob das Grundstück teilbar, zusätzlich bebaubar oder besonders attraktiv nutzbar ist.
Bodenrichtwerte begründen kein Baurecht
Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass jede gewünschte Bebauung zulässig ist.
Bebauungsplan, bestehendes Baurecht, Abstandsflächen, Zufahrten und weitere Vorgaben müssen gesondert geprüft werden.
Gerade bei älteren Grundstücken in gewachsenen Ortslagen kann die tatsächlich zulässige Nutzung erheblich von den Erwartungen der Eigentümer oder Kaufinteressenten abweichen.
Sinkt mit dem Bodenrichtwert auch die Grundsteuer?
Für Grundstücke und Wohnimmobilien in Bayern lautet die Antwort grundsätzlich: nein.
Bayern verwendet für die Grundsteuer B ein wertunabhängiges Flächenmodell.
Dabei sind insbesondere relevant:
- Grundstücksfläche;
- Wohn- oder Nutzfläche;
- Art der Nutzung;
- Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Der Bodenrichtwert ist für diese Berechnung nicht ausschlaggebend.
Wenn der Bodenrichtwert für ein Grundstück in Garmisch-Partenkirchen oder Grainau sinkt, bedeutet das deshalb nicht automatisch, dass sich auch die Grundsteuer reduziert. Bayerische Steuerverwaltung: Informationen zur Grundsteuer
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte bei Erbschaft oder Schenkung?
Anders kann es bei Erbschaften und Schenkungen aussehen.
Hier können Bodenrichtwerte für die steuerliche Bewertung von Grundstücken relevant sein.
Besonders wichtig wird das beispielsweise, wenn:
- eine Immobilie an Kinder übertragen werden soll;
- mehrere Erben über einen Verkauf entscheiden;
- ein Miterbe ausgezahlt werden soll;
- Wohnrechte oder Nießbrauch bestehen;
- der steuerlich angesetzte Wert nicht zum tatsächlich erzielbaren Marktpreis passt.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer tatsächlicher Marktwert nachgewiesen werden.
Dafür reichen allgemeine Marktberichte oder pauschale Hinweise auf gesunkene Bodenrichtwerte allerdings nicht automatisch aus.
Je nach Einzelfall können ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder ein zeitnah zustande gekommener Kaufpreis relevant sein. Bundesfinanzministerium: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Eine individuelle steuerliche Beurteilung gehört in die Hände entsprechend qualifizierter Steuerberater oder Sachverständiger.
Was Eigentümer beim Immobilienverkauf jetzt beachten sollten
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung verkaufen möchte, sollte die aktuellen Bodenrichtwerte in die Bewertung einbeziehen.
Sie dürfen jedoch nicht isoliert betrachtet werden.
Wichtige Schritte sind:
- Aktuellen Bodenrichtwert für das konkrete Grundstück ermitteln.
- Eigenschaften des Richtwertgrundstücks mit der eigenen Immobilie vergleichen.
- Bebauungsmöglichkeiten und bestehende Belastungen prüfen.
- Zustand und energetische Qualität vorhandener Gebäude berücksichtigen.
- Aktuelle Nachfrage und Finanzierungsmöglichkeiten einordnen.
- Einen realistischen Angebotspreis entwickeln.
- Die passende Zielgruppe für das konkrete Objekt ansprechen.
Gerade in einem anspruchsvolleren Markt kann ein unrealistisch hoher Einstiegspreis dazu führen, dass eine Immobilie über längere Zeit ohne ernsthafte Nachfrage angeboten wird.
Umgekehrt wäre es ebenso falsch, ein besonders attraktives Grundstück allein wegen einer allgemeinen Meldung über sinkende Bodenrichtwerte deutlich unter Wert anzubieten.
Eine professionelle Bewertung muss beide Risiken vermeiden.
Was Käufer aus den aktuellen Zahlen ableiten können
Für Kaufinteressenten können die neuen Bodenrichtwerte ein hilfreicher Ausgangspunkt sein.
Sie ersetzen jedoch keine sorgfältige Prüfung der Immobilie.
Vor einem Kauf sollten unter anderem folgende Fragen beantwortet werden:
- Gilt der genannte Bodenrichtwert tatsächlich für die konkrete Lage?
- Welche Bebaubarkeit ist rechtlich und wirtschaftlich realisierbar?
- Gibt es noch offene Erschließungs- oder Anschlusskosten?
- Bestehen Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
- Welche Sanierungskosten sind realistisch?
- Ist eine geplante Nutzung überhaupt zulässig?
- Wie attraktiv ist die Mikrolage tatsächlich?
- Passt der Gesamtkaufpreis zur Finanzierung?
Insbesondere bei geplanten Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzkonzepten sollten außerdem die jeweils geltenden kommunalen Regelungen berücksichtigt werden.
In Garmisch-Partenkirchen können beispielsweise Vorgaben zur Zweckentfremdung von Wohnraum für die beabsichtigte Nutzung relevant sein.
Ein günstiger Kaufpreis hilft wenig, wenn das vorgesehene Nutzungskonzept später nicht umgesetzt werden kann.
Wo erhalte ich den Bodenrichtwert für Garmisch-Partenkirchen und Umgebung?
Für Grundstücke in Garmisch-Partenkirchen, Grainau, Farchant, Oberau, Mittenwald, Krün und Wallgau ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen zuständig.
Die Auskunft kann über BORIS-Bayern oder direkt bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragt werden.
Eine Einzelauskunft kostet derzeit 30 Euro pro Grundstück und Stichtag.
Benötigt werden üblicherweise:
- die Gemeinde;
- die Gemarkung;
- die Flurstücknummer oder genaue Adresse;
- der gewünschte Bewertungsstichtag.
Wer die aktuellen Werte mit dem vorherigen Stichtag vergleichen möchte, benötigt grundsätzlich getrennte Auskünfte.
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen: Bodenrichtwerte und Gebühren
BORIS-Bayern: Bodenrichtwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in Garmisch-Partenkirchen
Sind die Bodenrichtwerte in Garmisch-Partenkirchen um 20 Prozent gesunken?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die genannten Rückgänge von bis zu 20 Prozent beziehen sich auf einzelne Bodenrichtwertzonen rund um den Staffelsee.
Für Garmisch-Partenkirchen muss stets die konkrete Bodenrichtwertzone betrachtet werden.
Wie stark sind die Bodenrichtwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen gesunken?
Im landkreisweiten Durchschnitt wird ein Rückgang von rund acht Prozent gegenüber der vorherigen Ermittlung genannt. Einzelne Gemeinden und Bodenrichtwertzonen können davon abweichen.
Ist meine Immobilie in Grainau oder Farchant automatisch weniger wert?
Nein. Der tatsächliche Wert hängt unter anderem von Lage, Zustand, Ausstattung, Aussicht, Bebaubarkeit und Nachfrage ab. Ein sinkender Bodenrichtwert führt nicht automatisch zu einem entsprechenden Wertverlust der gesamten Immobilie.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Oberau oder Mittenwald?
Die Bodenrichtwerte können über BORIS-Bayern oder direkt über den Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen angefordert werden.
Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft?
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen beträgt die Gebühr derzeit 30 Euro pro Grundstück und Stichtag.
Sind Bodenrichtwert und Verkaufspreis identisch?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis kann abhängig von den konkreten Grundstückseigenschaften höher oder niedriger ausfallen.
Werden Häuser und Wohnungen automatisch günstiger, wenn Bodenrichtwerte sinken?
Nicht zwangsläufig. Bei bebauten Immobilien beeinflussen zusätzlich Gebäudezustand, Wohnfläche, Ausstattung, energetische Qualität und aktuelle Nachfrage den Marktwert.
Senkt ein niedriger Bodenrichtwert die Grundsteuer in Bayern?
Nein. Für die Grundsteuer B gilt in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell. Der Bodenrichtwert ist dafür nicht maßgeblich.
Wann wurden die aktuellen Bodenrichtwerte ermittelt?
Die aktuellen Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar 2026 und beruhen auf ausgewerteten Kaufverträgen aus den Jahren 2024 und 2025.
Meine Einschätzung als Immobilienmakler aus Garmisch-Partenkirchen
Die aktuellen Bodenrichtwerte zeigen, dass sich der Immobilienmarkt verändert hat. Sie zeigen aber nicht, dass Grundstücke und Immobilien in Garmisch-Partenkirchen, Grainau, Farchant, Oberau oder Mittenwald plötzlich pauschal an Attraktivität verloren hätten.
Vielmehr wird deutlicher, wie unterschiedlich einzelne Immobilien zu betrachten sind.
Die Zeiten, in denen nahezu jedes Angebot unabhängig von Zustand und Preis kurzfristig einen Käufer fand, sind vorbei.
Gefragt bleiben aber Immobilien mit überzeugender Lage, nachvollziehbarer Preisgestaltung und klar erkennbarer Qualität.
Als Einheimischer und Immobilienmakler vor Ort kenne ich nicht nur die allgemeinen Marktdaten, sondern auch die Unterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen, Ortsteilen und Gemeinden.
Genau darin liegt der entscheidende Unterschied zwischen einer pauschalen Onlinebewertung und einer realistischen Einschätzung vor Ort:
Ein Grundstück in Garmisch-Partenkirchen ist nicht einfach eine Fläche auf einer Karte. Sein Wert entsteht aus Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Nachfrage und den Besonderheiten, die unsere Heimat ausmachen.
Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, Grainau, Farchant, Oberau, Mittenwald oder dem umliegenden Werdenfelser Land aktuell hat?
Dann unterstütze ich Sie gerne mit einer persönlichen, marktgerechten und nachvollziehbaren Einschätzung.
13.07.2026
